发布时间：2023-11-09 人气：111 作者：陈曼
虽然刚刚放开了“认房不认贷”的政策，国内的楼市依旧没有等来“久违的交易之春”。
许多房东们都愁着一件事：房子挂上市场大半年了，还是卖不掉。甚至，挂牌的房产数量越来越多。
拿中国一线城市上海举例，今年10月的“银十”失约，总共成交仅1.3万套，低于去年的1.6万套，更低于上海约定俗称的成交“荣枯线”。
然而，挂牌量则有增无减。链家网上统计的挂牌量上个月已经达到16.3万套以上，还不算其他平台的房产，还有新房在不断入市，10月就新增了7513套供应。
成交量疲软，挂牌量却还在上涨，目前就是明显的供大于求的市场。
现在去看一下各财经博主的直播间，讲到“你们家有没有房还没卖掉？”下面的评论像雪片般齐刷刷地写道，“有！”
大家都对如今的市场感到很苦闷。
国内的楼市是这样，国外又是如何呢？
在爱尔兰的S女士也跟我们分享了她在爱尔兰买房的经历。
相对于国内的房子难卖，爱尔兰房子却是买家市场。她甚至遇到房东在卖房中途还能出去度假……
不过在她看来，爱尔兰“有一定的炒房空间，却在关键一步限制很多。”
而且她发现一个有意思的现象：中国人关注的房产，就会猛涨。
所以，如果要在爱尔兰定居，多少预算可以买什么样的房子？爱尔兰楼市为什么虽供应不足，仍没有炒上天？
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以下是S女士的自述。
爱尔兰房产市场
我已经打算入籍爱尔兰，所以在爱尔兰安家最重要的一步，便是买到合意的房产。
爱尔兰虽然国土面积不大，但房产市场丰富多样。有公寓、独栋别墅、半独立式房屋等各种选择。
公寓的好处是统一管理，普遍较新，可以拎包入住，而且离市区和各类设施也比较近。因为面积较小，公寓的均价也相对低一些。我之前也考虑住公寓。
一个91平米（套内面积）的两房公寓59.5万
是都柏林品质较好的
但爱尔兰家庭普遍不住公寓，喜欢住独栋的房屋。根据2016年的普查数据，独栋房屋的保有量占到了住宅总量的40%，而在首都都柏林，也有28%的人住在半独立式房屋里。
爱尔兰也有像国内链家的房产网站， 分别是MyHome和Daft。这两家经常有重复的房源，去哪家买都行。我们这些新移民，普遍喜欢居住在都柏林的城南地区，所以就会按照地区到上面找房。
爱尔兰新房和二手房都有，不过新房市场很小，仅占到整个市场的20%，大部分人还是买的二手房。这里的住宅成交中位数大概在32万欧元（大概是250万人民币），位置好一点、大一点的住宅会贵一些。
因为经济好，爱尔兰房价在2021年后一路大涨，2022年3月最高时涨到了15%，都柏林12%，到了今年这股热潮才退去。
我最终选的是独立别墅。这类型的房子价格范围非常宽，又老又小，能源等级又低的房可能4、50万欧元能买到。但如果是大庄园，一个独栋别墅在一整个大花园里，那也会高达几百万欧元有。
比如下面这个，在爱尔兰当地就要卖到400万欧元。
我当时的预算来自爱尔兰投资移民的返款，大概100万欧元。一开始我以为这笔钱够我买两套房，一套自己住的house，一套公寓用于出租。
毕竟我在国内的收入模式就是北京核心地区的房产出租，想要复制到爱尔兰来。
而且，在观察爱尔兰市场之后，这个想法更强烈，因为现在租房市场非常火爆，一房难求。俄乌冲突导致不少乌克兰人来这避难，所以市区的房子基本都是爆满。
但是，当我看到自己想买的房的房价，以及装修的花费后，才知道自己天真了。
我的买房过程
买房的周期长得吓人，我从看房到最后房屋到手总共花了半年。
新房因为少，要排号，而且价格比二手房贵不少，所以我选的是二手的house。
本来想着买能够拎包入住的house，结果发现这一类的房子被去爱尔兰的中国新移民炒起来了，都很贵，所以只能放弃，买需要装修的。
爱尔兰的购房流程大概是这样的：
1. 到银行开具存款证明（要贷款的话，还要有收入证明和银行给评估的贷款额度证明）；
2. 看到喜欢的房，给中介看资产证明
3. 中介核对资产证明后，发邮件竞价。
4. 高价得标后，花钱请验房师验房，出具验房报告。
5. 验房报告给交易律师评估，律师会给出是否购买房屋的建议。
6. 决定购买后，先付定金，开始走购买流程，速度视律师的工作效率而定。
7. 律师走完流程，付尾款，一手交钱一手交货。
这个流程跟国内主要有五个不同：需要买卖双方中介，要中介验资，房屋要竞价（而且用邮件），验房师验房报告，律师给建议并走购房流程。
我买房的全程没见到房主，只有我的买方代理和他的卖方代理彼此交流，而且还是邮件往来。
过程中遇到了许多突发状况，这也让我感受到国外买房的氛围，真跟国内不能比。
我的购房流程能拖到6个月，主要是被房东，验房师，以及律师这三块拖累。
讲到这，在海外有生活经验的朋友估计能猜到了，就卡在这三方的回复效率上。
首先是房东这边。当时我跟他邮件竞了一个价格，已经是当中最高的一个，没想到房东在竞价中途出去旅游了，case没有关闭，在他玩了一个月回来之后，又有一个新的竞价，让我哭笑不得。
于是，我又出了个高价，才最终竞标成功。
然后是验房师。我当时请的验房师在要验房前一天突然生病，也是花了一个多月才等他回来。验完房人家也不好意思，帮我把验房费省了。
最后就是律师，买卖双方都有律师走手续，结果干活慢，时间战线拖得很长，而且这边购房手续很复杂，不同环节都可能拖，所以整个流程又等了两个月。
没想到律师在看了验房报告后跟我说，这套房不建议买，因为比较老旧，也有一些问题。
这也体现了对于房子，欧美人跟我们不一样的考量点。
欧美人想的是，房子最好是可以直接住进去，然后再边住边翻修成自己喜欢的样子。
这里也侧面说明他们的装修建材的环保质量比较好，人可以在房子里住的同时装修、粉刷等等。
但我当时就是非常喜欢那个house，因为性价比很高，我们前后看了20多套房，就这套能满足我几乎所有的要求。
而我们也考虑先装修再住进去，里里外外我都会翻修，因此即使律师不建议购买，我还是买了。
而我买这个老房子，到后面装修，总共的花费了正好100万欧元，装修就花了20万欧，人工费着实很高。
为什么爱尔兰房子会涨
但不会涨很多？
这次购房体验下来，实实在在地感受到什么是：好事多磨。
不过也让我真实体验了一把爱尔兰买房跟国内最大的差异——为什么爱尔兰房价虽然也涨，但不会像国内那样涨。
要知道，爱尔兰这几年的GDP增长可都是达到10%左右的。一大堆国际大企业比如苹果、微软、亚马逊，以及医药企业辉瑞等的海外总部也都位于此，有很多高购买力的人群。
我感觉，关键还是在信贷体系的监管上卡了脖子：钱不那么好借。
在我刚才提到的购房流程中，二手房买房的验资有很多讲究。全款的人不算，如果你要贷款买房，那就需要先从银行拿到贷款证明。
这可能很多人没理解，我没有房产价格，银行怎么给我贷款呢？
在爱尔兰，贷款是一件出卖信用的事情，而且银行的背调很严格。爱尔兰银行要根据申请人的真实收入，给他出具4.5倍的贷款额度。
比如我年收入是10万欧元，那银行可以给我贷款高达45万欧，如果你手头还有些钱，那加总起来，就是你的看房预算。
中介会根据你的资产预算，给你推荐房子。
另外，银行贷款还有一个有趣的讲究：爱尔兰因为是永久产权，一些老旧、有潜在风险的房子银行是不会贷款的。
比如厕所里面不可以有插线板，最多只能是那种酒店规格的安全低压插座。如果有常规插座，银行就不会给这个房批贷款，因为银行认为消防做得不合格，火灾风险高。
中介会在看房前，告知买家房子能不能贷款。
可以说，通过严格审查收入来限制买房的上限，并对房子自身风险再进行一道限制，也难怪爱尔兰炒房难了。
而爱尔兰买房还有些有趣的特点。
比如，他们会给房产做能源分级，从A-G（我看过最低的是G），主要考核的是房子的供暖系统。前几个等级的供暖系统一般都比较好，电、天然气、油汀等。
G级别的供暖方式就很多种，最原始的可以到柴火壁炉，煤油桶供暖……因为爱尔兰房屋是永久产权，所以很多上古的房子现在依然在交易，这样的古老供暖方式也是很常见。
另外，在竞拍时，你在一家中介只能竞价一套房，不能同时竞价两套房，因为对于他们来说，竞拍两套最终也只买一套，是资源浪费。
体验了不同国家的购房方式，也让我大开眼界。原来文化不同、制度不同，会深刻地影响本国楼市的供需关系。而爱尔兰社会延伸出来的，是一个真正房住不炒的共识。
毕竟，这里的人工又贵又慢，谁还想再多折腾一次呢。
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