发布时间：2023-06-21 人气：150 作者：房林子
大家好，很多对购买日本房产有兴趣的朋友都会有各种各样的疑虑。本篇就以问答的形式解答一下最常被人们问到的问题。
外国人可以买日本的房子吗？有啥条件吗？
答：目前外国人是可以自由买卖日本的房产和土地的，没有任何条件或者限制。只要准备好个人印章和个人信息公证书，就可以进行产证的登记。简单讲就是拿钱就能买，没有身份上的障碍。实际上不仅没有身份上的障碍，也没有税费上的附加，比如有些国家，如果外国人购买不动产，会加收30%的外国人税，这个日本是没有的，一视同仁众生平等。
当然这些都是目前的状况，以后会不会改变很难说，就像现在米国有些州已经立法禁止未持有国籍或者绿卡的中国人购买房产或者土地。未来日本会不会跟进很难预料，所以要珍惜现在能够自由买卖的时代。
买房送户口吗？可以自己住吗？
答：这个真的是一些朋友脱口而出的特色问题。首先在日本是没有户口这个东西，日本有户籍制度，但是内涵和户口差了十万八千里。应该问买房送不送签证，能不能自己来住。答案是不可以，单纯买房是不能办理签证的，因此不可以自己过来长住。
当然可以利用旅游签证过来住，单次旅游签最长能停留15天，3年多次往返旅游签证最长连续停留1个月，5年多次往返旅游签证最长连续停留3个月。如果有在日本常住的亲属，可以办理探亲签证，一次停留3个月，到期如果有特殊情况，可以再延长3个月。除此之外，如果想自己来常住，需要办理其他的长期签证。
买房可以办经营管理签证吗？
答：原则上买房投资是可以办理经营管理签证的，但是要配合公司的业务进行申请。
一般来说买房办理经营管理签证分几种情况：
a.购买一栋长租公寓，成立管理公司，然后申请经营管理签证。在管理的户数不超过200户时，管理公司不需要办理许可，没有专业门槛。如果物件规模足够，产生的利润能够覆盖公司的开销，那么这种模式续签是比较稳妥的。
b.购买一栋或者几套民宿，然后成立公司经营民宿，以此申请经营管理签证是顺理成章的事情，入管局不会有任何疑问。
c.a和b的混合,长租公寓搭配民宿经营，也有物件是长租公寓，其中几层或者几套有民宿经营许可。
以上b，c的情况申请经营管理签证，入管局方面不会有任何问题。a的话需要注意，如果物件规模不够或者只有1-2套公寓出租，那么可以因为管理事务太少而引起入管局质疑，这种情况最好搭配公司其他业务一起申请。日本的公司经营范围可以很广，初期多写一些经营内容也可以避免后期频繁修改。物件的租金收益可以作为公司利润的补充。有的物件1楼有店铺，上面收租，下面开店也是非常理想的选择。
没法自己住，房子如果遇到问题怎么处理？
答：如果购买的是公寓，无论是一套还是一栋，都会有管理公司在管理。平时房子的管理，维护，修缮都由管理公司负责。一般管理费由租客负担，每月和租金一起交给房东或者管理公司。日本的管理公司一般都比较专业和规范，需要通知业主的事情，或者需要业主参与决策的事务都会及时通知到位，完全可以放心放手。另外管理公司不负责招租收租，如果自己不能来日本，租赁方面的管理可以委托给托管公司进行，这样人在国内也能收到租金。
买房子有房产证吗？房子产权多久，包含土地吗？
答： 日本当然也有产证，而且一般有两份，一份登记房子，一份登记土地。日本的房子和土地都是永久产权，老后可以继承给子女。
持有成本多少？收益多少？
答：持有成本主要包括房产税，以及每月的管理费，修缮费，托管费。总的算下来一般占房价的1%-2%左右。长租的投资收益一般在4%-6%，净收益超过6%的属于比较稀少的物件了。
另外如果是租房，一般管理费是租客承担，修缮费是房东承担。
买卖房产有哪些税费？
答：买房的时候会产生的税金有：不动产取得税，登录免许税，印纸税，以及取得房产之后会有固定资产税。各项税金都有各自的计算方法，以及各种复杂的减免。总的来说交易过程中产生的税费大约占房价3%左右。
卖房是会产生的税费：印纸税，不动产增值税。增值税税率与持有年限相关，5年内卖出，增值税是增值部分的30%，5年后卖出是15%。
买卖房屋中介费多少？
答：买卖房屋的中介费一般按照房价的3%+6万日元收取，租赁则是1个月租金。
买房的流程是什么样的？
答：一般买房的流程是：受付->媒介签约缔结->物件介绍->物件案内->资金计划->条件交涉->买卖契约书案作成->重要事项说明书作成->重要事项说明->买卖签约缔结->决算，交付->房产登记。
外国人买房能贷款吗？
答：外国人贷款，原则上是可以，但是一般银行审核条件很严苛，需要有足够的证明和担保。如果以公司名义贷款，相对来说会更容易一些，利率也会更高。
日本的房子会折旧吗？有拆迁一说吗？
答：日本的房子会每年按照固定比例折旧，但是这个折旧更多的只是计算税金和税金抵扣时使用的会计折旧。日本的公寓都有很完善的维护修缮计划，实际使用的折旧往往比会计折旧要小。很多40-50年的公寓，仅从外观根本看不出年头，依然有使用和居住的价值。另外日本的土地不存在折旧，土地是永久产权，价值会一直随行就市，好的地段土地连年升值。有些房子年份长的，房子价值基本上折旧完了，剩下的可能90%是土地的价值，因此30-40年房龄的房子反而投资价值比较高。
日本现在基本上不存在拆迁一说，因为土地私有，城市化早已完成，不存在大拆大建的需求。但是日本实在很旧的公寓是可以推到重建的，只要全体业主同意。因此有些房龄偏大，但是地段又很好的公寓，本身租金收益就很理想，十几二十年租金就收回房价了。到时候推倒重新盖一栋新公寓甚至新塔楼又是大赚一笔。
收益公寓带租约吗？租金怎么收取？
答：很多收益公寓是带租约的，日本也是买卖不破租，房东换手不能影响租客继续租住，这种交易叫做owner change。这种房子一般不能进入看房，租金收益在交付日起转移到新房东手上，房客直接把租金交到新房东账户。如果本人没有日本账户，可以通过托管公司，由托管公司收租然后把租金打到房东账户。
遇到租客不缴房租怎么办？
答：在日本租房，房东都会要求租客加入保证公司，保证费用由租客承担。一旦租客不缴纳租金，保证公司会进行催告。最初通过邮件或者电话联络，如果不回应他们会亲自上门拜访，说明后续流程，如果持续不支付就会进入诉讼程序，最终由法院强制搬离，并影响信用记录，以后再也租不到房子。
在催收催告甚至诉讼的过程中，租金由保证会社赔付。因此房东不需要自己处理这种棘手的问题，只需要在最初就要求房客加入保证会社即可。
可以随意涨房租吗？
答：在租赁合同存续期间，房东不可以随意涨房租，租客也不可以随意降低房租。房租的调整，要根据周围房租的平均涨跌幅度判断，超过10%并经协商同意才可调整。实际在合同存续期间变更房租的情况不多见。
房子发生火宅怎么办？有保险吗？
答：租房，买房都可以购买火灾保险。火宅保险不单单包括火灾，地震，水灾，盗难，台风等自然灾害统统包含。如果是房屋租赁，房东也会要求房客每年购买火宅保险。根据保险金额不同，保费也有所不同，一般小公寓保费在1万日元（500元人民币）左右一年。
租房合同一般多久？
答：日本租房合同一般2年，到期后如未进行交涉，则自动转成长期合同。另外即使合同时间到期了，没有正当理由也不能要求房客搬离。
不会日语怎么买房？
答：以作者刚来日本租房的经验，不会日语买房确实存在较大的风险。当初作者刚登陆日本，日语完全听不懂的状态，租房时重要事项说明是由日本人宅建士进行。他一项一项仔细讲解，我实际上一句都听不懂，只能一直点头同意过去。幸好只是租房，涉及金额不大，且大家都非常守规矩，没有发生什么不愉快的事情。
如果是买房，重要事项说明涉及方方面面的重要内容，如果全部假装听懂点头同意过去，事后发现有些事情和自己的认识有出入，确实会导致比较大的风险。
另外，重要事项说明只能由宅建士进行，其他人不能代劳，因此如果能找华人宅建士买房，沟通会更加清楚，降低很多风险。
以上就是本篇内容，未能全部详细展开解答，如有需要欢迎添加微信feiniuhaiwai一对一咨询。
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