2022年，葡萄牙再次证明，即使在充满不确定性、高通胀和利率上升的环境下，它仍然是外国房地产投资的首选国家之一，向其他国家的家庭出售房屋的数量并没有停止增长。即使黄金签证全年都充满惊涛骇浪，包括ARI平台的暂停，以及政府正在评估该项目的结束，但是却在2022年1月至11月期间成功吸引了4.74亿欧元进入房地产市场，比前一年增加了24%。 

葡萄牙吸引越来越多的外国人买房有几个原因。首先，这是一个气候温和的国家，它提供了高质量的生活和物超所值的房产。除此之外，这里还有典型的美食、当地的友好度、良好的教育和健康服务，以及各种各样的休闲活动。

在外国家庭选择一个新的国家居住时，还有一个重要的因素：安全。经济与和平研究所（IEP）认为，2022年葡萄牙是世界上第六大安全的国家。正如市场专家解释的那样，许多外国人也寻求在葡萄牙提供的和平环境中生活，以躲避世界上几个国家政治、社会和经济不稳定。

寻求葡萄牙生活的外国家庭也面临着对外国人有吸引力的税收制度，如非惯常居民的税收制度、数字游牧民的签证和黄金签证。事实上，10月，政府批准了新的《外国人法》，以便利工人、学生和数字游牧民进入葡萄牙。

所有这些因素共同促成葡萄牙成为吸引外国投资的真正磁石。葡萄牙银行本身也认识到，在过去十年中，外国人在推动葡萄牙住宅市场方面发挥了重要作用。在截至6月的累计四个季度中,葡萄牙的非居民买家就占该国住房交易价值的11.7%。

阿尔加维地区尤其受到外国家庭的追捧，但是，根据idealista的一项研究，2022年第二季度，里斯本 Lisboa、洛莱Loulé、阿尔布费拉Albufeira、卡斯卡伊斯Cascais和波尔图Porto是外国居民购房最热门的五个城市。

外国人不仅在葡萄牙投资买房居住。此外，还有几家企业将由具有国际公民身份的投资者通过新建或改造在该国诞生。其中一些家庭在葡萄牙购买房屋或其他房地产，其目的明确：获得葡萄牙居留签证（黄金签证）并进入申根区。

2022年开始于海上，外国投资者在葡萄牙投资，以获得投资居留许可证（ARI），即所谓的黄金签证。首先，他们面临新的限制：2022年1月1日生效的法律将购房限制在葡萄牙的内陆和自治区以获得签证，从而阻止他们在里斯本和波尔图大都会区以及沿海地区购房。

然后，当外国投资者试图在外国人和边境服务局(SEF)管理的ARI平台上提交黄金签证申请时，他们发现做不到。在对此事进行了彻底调查后，报道称黄金签证在SEF被搁置了5个月。在此期间，由于乌克兰战争，俄罗斯投资者无法获得投资居留签证。

去年6月，ARI平台恢复运营，可以提交新的黄金签证申请。但是SEF的问题仍然存在，这项服务正在消失，并将转移到其他实体。目前，在获得和续签黄金签证方面仍然存在延误。甚至还有一笔投资，将SEF因拖延获得黄金签证而告上法庭，并赢得了官司。

似乎这还不够，António Costa政府在去年11月公开承认，它正准备结束葡萄牙的黄金签证计划，甚至与几个部委成立了一个工作组来评估这个问题。

尽管黄金签证项目继续引发争议，但在2022年，通过黄金签证的外国投资一直在上升。SEF的最新数据显示，在1月至11月期间，通过黄金签证向葡萄牙房地产市场分配了4.74亿欧元，比去年同期增加了24%。

此外，尽管黄金签证法有所改变，但房地产收购在这一时期的投资中占了最大的份额（约68%）。旧建筑的修复虽然更便宜，但投资要低得多，约为1.53亿欧元。尽管如此，与去年相比，有更多的外国投资者押注于2022年在葡萄牙获得居留签证：这一领域的投资价值增长了85%，黄金签证的发放数量在这两个时期之间几乎翻了一番。

尽管法律发生了变化，ARI平台已被冻结数月，首相正在研究黄金签证的终止，但通过这一途径分配给房地产市场的外国投资在2022年继续增长，尽管有起伏。为了获得黄金签证，中国人、北美人和巴西人是在葡萄牙投资最多的人。但也有来自卡塔尔和澳大利亚的投资者正在关注葡萄牙的项目。

目前，尽管葡萄牙黄金签证风波暂时解除——在11月22日的一次会议上，总理所在的社会党投票反对了该提议。另一项评估该项目影响的提案也未能获得支持，但追赶末班车仍是王道！！

在当前移民新政下，最低只需投资35万欧元的里斯本商业地产（包括：酒店式公寓、商铺、写字楼等），便可以实现购房移民葡萄牙，同时还能够顺应里斯本商业地产的增长趋势，实现投资收益最大化。

当下形势瞬息万变，欧洲的“短平快”移民时代似乎将一去不复返！好的项目不等人，越晚越难“移”已是大势所趋，早规划、早启动才是上上策！